2025年11月20日，房地產板塊尾盤戲劇性拉升，我愛我家漲停，世聯行、財信發展領漲，房地產ETF上漲1.06%，換手率4.30%。大家應該都看到彭博社的傳聞了，今天正好借這個股市來探討其背后的深層邏輯。

我們認為當前地產股交易的本質類似于在交易政策的信用期權，說人話就是炒預期。市場押注政府有意愿、有工具、有空間扭轉房地產困境。

邏輯鏈是這樣的：政策傳聞 → 改善房企現金流預期 → 估值修復。用時下的新式詞來說的話，這個過程是“量子躍遷式”的，很快的時間內就在K線上體現出來了。

今日的異動正是對存量房收儲政策和流動性注入預期的定價。

我一直倡導的一個分析框架就是要權益市場與商品市場進行聯動分析，我們再來看看相應商品端的情況。 ?

商品這邊要出現一次啟動需要這樣的邏輯鏈：政策傳聞 → 真實房屋銷售數據驗證 → 施工/竣工強度傳導 → 建材訂單落地 → 庫存去化。

但是這個鏈條存在1-2個季度的時滯，且每一步都可能斷裂。

但是這種時空錯配不是風險，其中反而存在套利窗口。

今天螺紋鋼社庫依然處于季節性高位，玻璃的產銷率卻連續三周超100%，出現了**的劈叉。更精妙的是，股市內部存在分化，例如財信發展和我愛我家，前者開發類地產股交易的是信用修復，而后者服務運營類地產股交易的是存量盤活。

那么這個分化本身就是信號了。前者對應的是新開工（螺紋鋼），后者則對應竣工與二手流通（玻璃、PVC）。聰明的投資者不應在商品市場簡單跟隨股市情緒，而應利用股市帶來的波動率溢價，反向布局那些時滯更短、確定性更高的竣工端品種。該邏輯反之也是成立的，通過商品端品種的變動，來更早的埋入相應的板塊中，等待情緒的啟動，而不是人云亦云追風追熱。

另外這次的異動可以與10月國新辦發布會上的數據聯合來看。發布會上披露的二手房成交占比已達44.8% ，疊加這次的傳聞，揭示了一個不可逆的趨勢，**房地產已步入存量運營時代。

這不僅是周期問題，更是結構性的范式革命。

?舊范式是增量，通過土地購置 → 到新開工 → **螺紋鋼、水泥需求提升。這個模式依賴的是信用擴張的β。

?新范式是存量，利用二手房流通 → 到翻新、裝修、維護需求提升 → 再到特定商品消費提升。這個模式賺的是存量更新的α。

這一范式轉移，是當下市場分析中的盲點。

首先是螺紋鋼的需求彈性**性衰竭。即便銷售回暖，新開工面積再難回到18億平米峰值，這是由城鎮化率、人口結構決定的硬約束。股市中開發類地產股的每一次反彈，都是螺紋鋼多頭**的移倉時機。

圖片來源：弘則資訊，侵刪

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目前還處于系統8月份顯示的趨勢當中，但昨晚期貨夜盤螺紋鋼就出現了一個小小的反彈。

還有一個忙點就是輕量化與后周期商品的需求韌性被系統性低估。

PVC是這一邏輯的**載體。二手房翻新市場有個規律，那就是幾乎不改結構，但可能換水電。PVC穿線管、排水管是每一次翻新中不起眼但用量**的消耗品。與新房可能用PPR不同，翻新市場對PVC的依賴度較高，因為改造便捷、成本低。股市中存量運營類地產股的活躍度，與PVC社會庫存去化速率呈現6周的**相關性。

所以由上圖我們可以看到當前PVC仍處于上一波趨勢當中，若傳聞被證實且落地，**了二手房市場的活躍，那么PVC后續社會庫存去化，則可能迎來轉機。 ? ? ?

還有一點。當代理銷售股漲幅超過開發建設時，也能**程度上的說明市場交易**已從增量開發轉向存量流通，此時PVC的跨期正套會同步走強。這種跨市場的信號共振，正是范式轉移的特征。

還有就是宏觀流動性預期的劇烈變化。

傳聞中的地產白名單擴容和名義利率下行，預示著信用周期可能轉向。

一方面，寬松預期支撐所有風險資產的情緒底。但另一方面，房地產作為40萬億級的信用吸水海綿，一旦被激活，可能在Q1-Q2對整體流動性產生虹吸效應，短期內反而抽走制造業、基建的資金活水。這對依賴資金驅動的雙焦、鐵礦石構成潛在壓力。值得注意的是，股市地產ETF的放量（11月20日換手率4.3%），往往是商品市場流動性邊際收緊的**指標——資金從虛擬資產轉向實體信用承接，存在3-4周的時滯。

對商品的結構性影響：產業鏈內部的利潤再分配

地產預期改善→黑色系產業鏈復產預期升溫。然而，需求復蘇是慢變量，而供給響應（例如鋼廠復產）是快變量。這將導致：

**是利潤向上游集中。在需求被證實前，對鐵礦石、焦煤炭的補庫預期會率先走強，侵蝕鋼廠利潤。這是做多故事的成本邏輯。故事越動聽，原料越貴，鋼廠越虧。股市中開發類地產股的漲停強度，與鐵礦石-螺紋鋼比價呈現0.7的正相關性。

第二是保交樓政策對利潤的定向輸送。政策資源優先保障竣工端，這意味著與竣工相關的商品（如玻璃）其利潤兌現度和確定性，遠高于新開工相關品種。股市中服務運營類地產股的估值修復，可能對應玻璃01合約的頂升行情。

昨日地產股的異動，不是一個簡單的買入信號，而是一個開啟復雜決策的開關。它要求投資者需要同時思考四個維度：

一是時間維度，理解政策預期與商品需求之間的預期差半衰期（通常12-16周）。

二是結構維度，認清從增量到存量的范式革命，放棄螺紋鋼β收益，擁抱PVC、鋁的α收益。

三是資金維度，預判流動性在虛擬與實體間的再布局，警惕虹吸效應。

四是信號維度，將股市板塊結構作為商品市場的**信號板，識別優先序。

**的風險，不是錯過上漲，而是用舊的增量信仰地圖，去跋涉新的存量博弈領土。真正的機會，藏在二手房裝修垃圾里，藏在保交樓的水泥縫隙里，更藏在范式轉移的裂縫之中。

溫馨提示：投資有風險，選擇需謹慎。

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