中信證券深度調研試點城市，拆解政策落地效果、市場反應及**推廣路徑，助您提前布局，規避風險。

一、試點城市“租房稅”政策全景：從“分項征收”到“綜合計稅”

1. 試點城市政策框架

征稅對象：個人出租住房(非住宅暫未納入)，按租金收入計征;

計稅方式：

舊規：分項征收(增值稅1.5%、房產稅4%、個稅10%)，流程繁瑣，合規率不足30%;

新規：統一按租金收入的5%-8%綜合計稅(一線城市8%，二線城市6%，三四線城市5%)，住房租賃平臺代扣代繳，房東無需自行申報;

優惠政策：

保租房/長租房：綜合稅率減半(2.5%-4%)，或免征增值稅、房產稅;

低租金房源：月租金≤3000元(三四線城市)或≤5000元(一線城市)的，按3%簡易計稅。

2. 試點城市差異化設計

上海：對“租購同權”掛鉤最緊，租客憑備案合同可辦理居住證、子女入學，推動房東主動繳稅;

廣州：**扶持長租房，企業運營的長租公寓享受“增值稅即征即退70%”，吸引萬科、龍湖等加碼布局;

成都：對“新市民、青年人才”額外補貼，租客每月再減個稅200元，房東繳稅后可申請“租金補貼”(**500元/月)。

二、試點效果：房東稅負“有降有升”，租客權益顯著提升

1. 房東端：稅負分化，合規成本倒逼市場轉型

普通房東：月租金8000元(一線城市)，舊規需繳稅約1200元/月，新規綜合稅率8%后需繳640元/月，稅負**47%;

高租金房東：月租金超2萬元時，一線城市綜合稅率達8.5%，稅負可能不降反升，需通過“租金拆分”(如將家具租賃費單獨列支)優化成本;

保租房/長租房房東：享受綜合稅率減半(4%)或增值稅全免，IRR(內部收益率)提升至6%-8%，吸引社會資本進入，推動市場從“散戶化”向“機構化”轉型。

2. 租客端：權益升級，實際支出減少

個稅減免：以一線城市月租金1萬元為例，租客每月可抵扣2000元(專項附加扣除)，個稅減少約200-400元/月;

服務保障：房東需通過平臺備案合同，租客可憑備案證明辦理居住證、公積金提取、子女入學等公共服務，減少“黑中介”“二房東”糾紛;

租金穩定：試點城市租金漲幅控制在3%以內(低于市場平均5%)，租客居住成本可控。

3. 市場端：短期波動，長期向“規范化、長租化”演進

短期影響：部分房東試圖通過“提租金”轉嫁稅負，但新規明確“稅收成本不得轉嫁租客”，且租金抵扣**租客實際支出，市場接受度逐步提升;

長期趨勢：保租房、長租房項目因稅負低、租期穩，占比從試點前的15%提升至35%，吸引險資、REITs加碼布局，推動市場“供給側改革”。

三、**推廣路徑：從“試點突破”到“**覆蓋”的三大關鍵

1. 政策銜接：平衡地方財政與民生需求

財政依賴度：試點城市中，上海、廣州土地財政占比超40%，租房稅可補充地方收入，但需避免“稅負過重”抑制市場活力;

民生導向：**推廣需同步擴大“租金抵扣”范圍(如覆蓋三四線城市)，并強化“租購同權”落地，確保租客權益。

2. 系統建設：打通“數據孤島”，實現精準征管

平臺聯網：要求住房租賃平臺(如貝殼、自如)與稅務、**、教育系統數據互通，確保租金收入、合同備案、租客身份真實可查;

風險預警：對**變更房東信息、虛報租金等行為建立“信用懲戒機制”，提高違規成本。

3. 市場培育：引導社會資本參與，擴大合規供給

金融支持：鼓勵銀行為保租房、長租房項目提供低息**(利率≤LPR-20BP)，并允許發行REITs盤活資產;

稅收優惠：對運營滿3年的長租企業，給予企業所得稅減半(12.5%)，吸引萬科、龍湖等頭部企業擴大布局。

四、中信證券“租房稅”服務：助您合規經營，共享政策紅利

1. 房東稅務籌劃

提供“房源類型診斷-租金結構優化-優惠申請指導”全流程服務，幫助房東合法**稅負，平均節稅30%-50%。

2. 租客權益保障

聯合法律團隊，為租客提供“合同審核-備案指導-糾紛調解”服務，確保租客享受居住證、子女入學等權益。

3. 保租房/長租房投資

篩選核心城市、人口流入區域的合規項目，協助投資者完成認定、融資、運營全鏈條落地，共享政策紅利。

五、立即行動，搶占租房稅新政先機!

2025年租房稅**推廣是市場“規范化、民生化”的關鍵轉折：房東需適應合規要求，租客可享受實質減負，投資者應聚焦長租資產。中信證券作為住房租賃金融領域**機構，已為超800個租賃項目提供服務，客戶平均稅負**40%，資產收益率提升2-3個百分點。

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溫馨提示：投資有風險，選擇需謹慎。

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