? ? ? 7月30日的政治局經濟會議對“救樓市”只字未提。

　　前幾個月，即從4月開始**樓市銷售持續下行，所以部分人認為7月底經濟大會有**大招，但今天，這些人的預期落空了。

　　加上7月、8月的酷暑、臺風、暴雨等惡劣天氣和暑假傳統淡季，整體大家對3季度銷售難有樂觀的期許。

　　730沒有救樓市大招，一旦7月8月數據繼續“難看”，那么9月底的**是否開啟，就是2025年**的**一個關鍵節點。

1.下半年，房地產會如何走向？

　　今日，**經濟學家連平在接受**經濟時報采訪時給出了3個關鍵判斷：

　　其一、若沒有增量政策出臺，下半年房地產市場將延續“收縮態勢”。

　　其二、預計全年商品房銷售面積同比下降5%左右，新房和二手房價格同比下跌2%-4%。”戳此了解，讓案場轉化率飆升

　　其三、目前房地產市場整體仍處于中長期調整階段。眼下房地產開發商資產負債率普遍處于偏高水平；大部分開發商年化銷售能力持續下降，一半上市房企現金短債比不到1，經營性現金流減少導致現金流壓力仍處于高壓水平。

　　預計未來一個階段，經營困難的房企仍將采取“以價換量”、“降價促銷”等方式吸引購房者，促進銷售回款。例如，某上市房企為完成 300 億銷售目標，部分項目直接打八折，這種行為可能導致價格下行壓力。

　　整體看，連平的這個“收縮態勢和下滑5%”的判斷，與官方****數據相呼應。即2025 年上半年房地產開發投資同比下降 11.2%，銷售面積下降 3.5%。

2.未來房地產如何，短期看政策大招，中期看供求關系改善即庫存改善。

　　整體看，雖然這2年政策去庫存舉措雖多，力度看似很大，但實際庫存改善還是有限。

　　對此，連平直接指出：“當前政策力度雖大，但庫存消化速度仍慢于預期，三四線城市長期需求基本釋放完畢，難以支撐市場反彈。”

　　截止目前，**房地產狹義庫存“待售面積”雖環比減少，但總量仍達 7.69 億平方米，整體與24年和25年年初相當，整體庫存仍然沒有緩和太多，這也意味著房地產供大于求的矛盾在這2年的“去庫存”戰役中并沒有顯著減少。預控交房風險，增效現房去化，點擊了解

　　這也意味著未來房地產止跌回穩還依舊需要時間。

　　具體到城市，庫存分化也嚴重。

　　比如即使是開發商最認同的一二線城市哪怕是一線城市，分化也很嚴重。

　　截至 2025 年 6 月，50 個**城市狹義庫存同比下降 7%，比如北京、上海、杭州等核心城市核心區庫存去化周期縮短至 8-12 個月，優質學區房溢價率回升至15%。一般而言低于12個月就是比較健康良性的狀態。

　　但反過來，類似廣州、武漢、南京等城市去化周期仍超 18 個月，外圍區域庫存積壓嚴重。例如，廣州增城區庫存占比達 22.26%，去化周期超 30 個月。

　　而對三四線城市而言，供給嚴重過剩，但基于同質化的房子短期需求甚至是長期需求都已釋放完畢，這就意味著三四線樓市未來將陷入泥潭。

　　高盛預測，三四線城市房價可能

　　再跌 10%-25%。

3.談及房地產發展趨勢，連平認為：從中長期視角來看，當前我國房地產市場正處于結構調整新階段。他的主要理由有四：

　　**，居民購買力與預期收入遠不及過去“地產黃金時代”。

　　表現在當下居民收入持續下降，金融及銀行理財產品收益率下降，行業大面積裁員降薪，甚至追討過去的薪金。

　　第二，購房者對房價的預期普遍是“平和下跌”為主，觀望情緒濃厚，再疊加上對收入增長預期弱化，整體削弱了買房的信心。

　　第三、房企資金壓力警報未解，經營能力面臨巨大考驗，購房者對樓盤能否如期交付以及交付質量存在極大擔憂。眼下不少還未爆雷的民營房企不時傳出有“爆雷”風險，類似前2年的黑馬房企偉星房產在2025年開始整體收斂，好在近期杭州重新近20億拿地，再次辟謠了“即將爆雷”的傳言。預控交房風險，增效現房去化，點擊了解

　　事實上，一旦行業銷售長期下行，其實沒有**一家房企能獨善其身。

　　第四、城市化進程放緩，且從過往“**快速發展”的階段，逐步轉向更為聚焦于“城市群、都市圈”的發展新階段。

　　曾經經歷過“井噴”行情的大部分三四線城市，因長期積累的購房需求已基本釋放，難以成為未來拉動住房市場的主要“生力軍”。

4.小結

　　為了推動房地產止跌企穩，連平建議供需兩端政策繼續優化。

　　比如在需求端進一步下調房貸利率（如公積金利率降 25 個基點）、優化財稅政策（如 140 平方米以上住宅稅率降 50 個基點），

　　比如在供給端加快“白名單”資金落地、引入 AMC 處置不良資產，以改善房企的流動性，**房企進一步的違約風險。

　　若這些**措施在三季度末前出臺，可能緩解2025年房地產市場下行壓力。

文章轉自明源地產研究院，不構成**投資建議，請謹慎看待。

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